MAKASSAR, inspirasinusantara.id — Sebanyak 7.410 rumah subsidi telah dibangun melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) di Sulawesi Selatan hingga Semester I 2026. Nilai penyalurannya mencapai Rp926,21 miliar dan tersebar di 22 kabupaten/kota.
Angka itu menunjukkan bahwa program rumah subsidi terus bergerak. Namun, di balik ribuan unit yang tersalurkan, ada pertanyaan yang lebih dekat dengan calon pembeli: apakah rumah subsidi benar-benar terjangkau bagi pekerja dengan penghasilan rendah?
Sebab, kata “subsidi” tidak otomatis berarti semua pekerja mampu membelinya. Harga rumah, uang muka, cicilan, pendapatan bulanan, biaya hidup, serta kemampuan memenuhi persyaratan kredit tetap menentukan apakah seseorang benar-benar bisa memiliki rumah.
Kepala Bidang Pembinaan Pelaksanaan Anggaran II Kanwil DJPb Kementerian Keuangan Sulsel, Angkaswantoro, mengatakan FLPP merupakan instrumen pemerintah untuk memperluas akses hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR.
“Program FLPP berdampak terhadap sosial ekonomi karena mampu menciptakan pasar perumahan yang terserap secara pasti, sebab rumah subsidi hampir selalu diminati masyarakat berkat suku bunga rendah dan harga yang terjangkau,” katanya dikutip dari Antara News Makassar.
Harga Rumah Subsidi di Sulsel
Untuk wilayah Sulawesi, batas harga rumah subsidi pada 2026 mencapai Rp173 juta. KPR subsidi FLPP memberikan sejumlah fasilitas pembiayaan, termasuk bunga tetap 5 persen per tahun, tenor hingga 20 tahun, dan uang muka yang dapat dimulai dari 1 persen, tergantung ketentuan bank penyalur.
Jika digunakan contoh rumah dengan harga maksimal Rp173 juta dan DP 1 persen, calon pembeli perlu menyiapkan uang muka sekitar Rp1,73 juta. Dengan demikian, pokok pinjaman yang dibiayai sekitar Rp171,27 juta.
Dengan asumsi bunga tetap 5 persen dan tenor 20 tahun, cicilan bulanannya berada di kisaran Rp1,13 juta. Angka itu terlihat ringan jika dibandingkan harga rumah secara keseluruhan. Tetapi kemampuan membeli rumah tidak cukup diukur dari cicilan.
Yang harus ditanyakan adalah: berapa sisa penghasilan setelah cicilan dibayar?
Gaji Rp4 Juta, Masih Mampu?
Di Sulawesi Selatan, UMP 2026 ditetapkan sebesar Rp3.921.088,79. Khusus Kota Makassar, UMK 2026 sebesar Rp4.148.179. Jika seorang pekerja di Makassar memperoleh penghasilan setara UMK sebesar sekitar Rp4,15 juta dan membayar cicilan rumah sekitar Rp1,13 juta, maka secara matematis tersisa sekitar Rp3 juta setiap bulan.
Tetapi angka Rp3 juta tersebut bukan berarti seluruhnya bisa digunakan untuk kebutuhan lain. Dari jumlah itu masih harus dibayar kebutuhan makan, transportasi, listrik, air, komunikasi, kesehatan, pendidikan bila memiliki anak, serta kebutuhan rumah tangga lainnya.
Karena itu, rumah subsidi yang cicilannya sekitar Rp1,1 juta dapat terlihat murah di atas kertas, tetapi belum tentu terasa murah bagi keluarga dengan satu sumber penghasilan. Di sinilah kemampuan bayar menjadi persoalan yang lebih penting daripada sekadar harga rumah.
Rumah Murah Belum Tentu Murah
Program FLPP memang menekan beban pembiayaan melalui bunga rendah dan tenor panjang. Pemerintah juga memberikan uang muka ringan sehingga hambatan masuk ke kepemilikan rumah dapat ditekan.
Namun, calon pembeli tetap harus memperhitungkan biaya di luar cicilan.
Ada kebutuhan untuk menempati rumah, mulai dari transportasi menuju tempat kerja, listrik, air, internet, kebutuhan harian, hingga biaya pemeliharaan rumah. Terlebih jika lokasi rumah jauh dari tempat kerja.
Cicilan Rp1,1 juta mungkin terlihat rendah. Tetapi jika lokasi rumah membuat seseorang harus mengeluarkan biaya transportasi tambahan setiap hari, biaya kepemilikan rumah sebenarnya menjadi lebih besar.
Karena itu, ukuran “terjangkau” seharusnya tidak hanya dilihat dari cicilan KPR.
Harga rumah + cicilan + biaya hidup + biaya perjalanan adalah beban yang lebih nyata bagi rumah tangga.
Siapa yang Sebenarnya Bisa Membeli?
FLPP memang ditujukan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Program tersebut dibuat karena akses pembiayaan perumahan formal bagi kelompok ini masih terbatas.
Namun, kelompok MBR bukan kelompok yang kondisi ekonominya seragam.
Pekerja dengan pendapatan mendekati Rp8 juta tentu memiliki ruang finansial berbeda dengan pekerja yang memperoleh pendapatan sekitar Rp4 juta.
Begitu pula keluarga dengan dua pencari nafkah berbeda dengan keluarga yang hanya mengandalkan satu penghasilan.
Karena itu, pertanyaan mengenai siapa yang mampu membeli rumah subsidi tidak berhenti pada “apakah saya memenuhi syarat?”
Pertanyaan berikutnya adalah “setelah cicilan dibayar, apakah saya masih bisa memenuhi kebutuhan hidup?”
Misalnya pekerja dengan penghasilan Rp4,15 juta membayar cicilan sekitar Rp1,13 juta. Secara sederhana, cicilan tersebut memakan sekitar 27 persen penghasilan bulanannya.
Jika penghasilan Rp4 juta, porsinya sekitar 28 persen. Secara rasio, angka tersebut belum terlihat ekstrem. Tetapi kemampuan bayar aktual tetap bergantung pada jumlah tanggungan dan biaya hidup masing-masing keluarga.
7.410 Rumah dan Masalah Berikutnya
Realisasi 7.410 unit rumah subsidi di Sulsel hingga Semester I 2026 menunjukkan permintaan terhadap hunian terjangkau masih besar. Nilai penyaluran FLPP mencapai Rp926,21 miliar. Program ini juga memiliki dampak ekonomi yang lebih luas. DJPb Sulsel menyebut pembangunan rumah subsidi dapat mendorong penyerapan tenaga kerja, aktivitas sektor konstruksi, dan daya beli masyarakat.
Tetapi keberhasilan program perumahan tidak cukup hanya diukur dari jumlah unit yang dibangun atau dana yang tersalurkan.
Pertanyaan berikutnya adalah apakah rumah tersebut benar-benar dapat dihuni dan dipertahankan pembayarannya oleh penerima sampai lunas.
Sebab rumah subsidi bukan sekadar produk dengan harga lebih rendah. Ia merupakan komitmen keuangan jangka panjang.
Bagi pekerja dengan penghasilan sekitar upah minimum, cicilan sekitar Rp1,1 juta mungkin masih terlihat masuk akal. Namun, keputusan membeli rumah tetap harus memperhitungkan seluruh biaya hidup dan kondisi keluarga.
Maka, rumah subsidi murah bagi siapa Jawabannya bukan sekadar mereka yang memenuhi syarat MBR, tetapi mereka yang setelah membayar cicilan masih memiliki cukup ruang untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari.
Dan di tengah 7.410 rumah subsidi yang telah tersalurkan di Sulsel, ukuran keberhasilan berikutnya bukan hanya berapa banyak rumah yang terjual, tetapi berapa banyak keluarga berpenghasilan rendah yang benar-benar mampu tinggal di rumah itu tanpa tercekik cicilan. (*/IN)
